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投资房产:小米要建年轻人第一套房?
2017-03-20  09:42:30  来源:经济观察报   作者:田国宝

3月14日,初春的北京艳阳高照,在海淀区永丰产业基地大牛坊村原址上,大片丛生的杂草覆盖土地上,几辆小型汽车不时把一车车铁架卸载在空地上,另一头,几名工作人员正在测量、标记号,用石灰粉描出一条条白线。“这是万科的住宅项目,马上就要动工了。”一位工作人员表示,这块土地南侧部分为万科土地。2016年12月份,万科在这里获得了18号地,并和住总联合拿下了临近的19号地块,荒地北部的20号地被首创天恒中粮获取。

有消息称,万科将与小米合作开发永丰自持地块,主要供小米公司高管和员工购买。多位小米员工向经济观察报确认,公司内部已经开始全员自愿认购,“从上个星期就开始登记了”。

对于双方合作建房的消息,北京万科方面表示,目前还不方便透露相关情况;小米公司负责媒体对接人士表示,其“多方打听”,并没有听说此事。

没有产权价格是市场价一半?

小米公司一位员工透露,万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈,3月上旬正式确定合作意向。目前小米公司已经启动认购登记工作,全体员工均可认购。

有两种项目类型可供选择,一种为普通住宅,以70-90平方米两居为主,均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼,面积为178平方米,售价在950万-1000万元。

另一位小米员工介绍,合作项目档次和定位甚至会高于万科翡翠系,目前永丰产业基地周边二手房价格普遍超过8万元,这意味着合作项目如果做成可销售的商品房,价格很可能会超过10万元/平方米。

不过,按照双方合作意向,小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房,但无法获得产权和房本,也不能在公开市场自由交易,只能在小米公司内部交易,也不能落户北京市户口。

上述小米员工透露,目前公布的价格为初期预算价格,最终价格仍未确定,万科方面负责和金融机构协调按揭,目前初步谈下来的首付比例为50%。“我原来想认购一套叠拼,但物业费比较贵,而且没有产权,也不能落户,就放弃了。”

内部员工认购登记完成后,小米公司将根据认购数量确定与万科的合作范围和面积,如果认购人数超过万科能够提供的最大额度,可能将通过抽签方式决定最终购房资格;相反则可能缩减合作面积。

据悉,除小米外,包括神州数码等企业也与万科有合作意向。万科将根据合作方意向认购面积确定具体合作事宜。万科和合作企业共同筹集开发和运营资金,合作方可能是一家企业,也可能是多家企业。

项目建成后,一部分交给像小米这样的合作投资企业,一部分将以股权合作方式出售给企业,剩余部分由万科对外出租或出售使用权。根据自持要求,项目产权不能分割,未来万科将和合作方共同成立合资公司持有产权。

不过,“现在仅仅是登记,其他的事还没有落定呢。”小米员工表示。

与高精尖企业合作

其实,对房地产领域合作建房的模式,万科早已经进行尝试,2015年底,北京万科出资3.21亿元与神舟数码共同开发海淀区唐家岭一幅商业用地,该幅土地由神舟数码获得,要求50%自持。

2016年12月1日,万科获得永丰两个自持项目地块,根据土地出让要求,两幅土地的住宅限价53400元/平方米,项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。

拿下两幅土地不久后,针对外界“算不过账”等质疑,万科高级副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示,两幅土地将通过众筹方式破题,从传统开发销售模式转变到经营服务模式,由政府、众筹企业和开发商协同联动。

刘肖还透露,拿到土地的第一时间,他给海淀区几个大型企业打电话商谈众筹合作想法,“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”上述北京房地产界人士也表示,拿到土地不久后,万科大客户部对永丰周边企业做过调研。

按照刘肖的表述,合作企业产业定位必须与《京津冀协同发展规划纲要》对北京功能定位相符,必须为符合海淀区产业规划的信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖企业。

对于具体合作模式,万科以两个地块为基础建立相应众筹平台,根据合作对象数量确定众筹份额,邀请众筹企业共同来开发这块土地,然后把开发的项目交给企业,再由企业租给他们的核心员工。

根据规定,众筹单位不能以户进行分割,但众筹单位可能是一个住房单元,也可能是一栋楼,还可能是几栋楼。具体根据众筹方实际需要进行配置。

在这一模式中,万科和合作方分工明确,万科主要负责项目建设和配套引进,并提供相应的物业等服务;合作方进行众筹投资、向万科交纳项目开发和运营费用,项目建成后员工租赁或购买房源,租金或销售金通过众筹平台返还给合作企业。

一位北京房地产人士透露,因为担忧房价上涨可能带来的人才和产业流失,未来北京市政府可能将大力支持开发商自持土地建设和经营,并引进优质学校形成学区房。“政府希望这种模式能够占据一定比例,来完善租赁市场。”

当时,刘肖还透露,小米、神州数码和华为均有合作意向。

房价缓冲带

对开发商万科而言,通过合作可以快速回笼土地支出成本,而且可以通过为项目提供物业服务、商业等配套服务获得稳定的收益。不仅可以提高企业周转率和开发效率,也为房地产开发企业开辟一条理想的轻资产运营之路。

对政府而言,通过这一模式,避免了地王、高房价等标签的困扰。

对于房地产市场而言,虽然这一合作方式整体上减少了投放到公开市场的房源数量,但是由于自持租赁项目不能自由流通,投机性资金难以进入,减轻了部分城市建设人才的住房压力,对房价过快上涨形成市场过热局面形成缓冲效果。

上述北京房地产人士认为,“政府也希望通过这一模式留住和吸引高精尖企业,为调整经济结构和促进实体经济发展创造环境。”

上述人士表示,如果这一模式可行,未来北京市政府或将把更多政策、土地等资源向自持合作建房方面倾斜,“据说北京市很坚决,即便牺牲了土地出让金收入,也要保证房地产市场健康发展”。

责任编辑:林菽蔚
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