《台州市物业管理条例》实施新闻发布会
4月20日，台州举行《台州市物业管理条例》实施新闻发布会，邀请市人大常委会法制工委副主任邵宣豪，市人民政府副秘书长葛云祥，市司法局党组成员罗继涛，市行政综合执法局党组成员、副局长徐高献，请他们为大家介绍有关情况，并回答大家的提问。
市人大常委会法制工委副主任邵宣豪：
新闻界的各位朋友：
大家上午好！
《台州市物业管理条例》（以下简称条例）于2020年12月23日经市五届人大常委会第三十五次会议审议通过，2021年3月26日经省十三届人大常委会二十八次会议批准，将于今年5月1日起正式实施。
今天，我们联合召开新闻发布会，就条例的制定和宣传贯彻实施工作向媒体发布。下面，我就条例制定的必要性、有关过程和主要内容等情况向媒体朋友们作个通报。
一、立法的必要性
物业管理是衡量一个地区城市化发展水平的重要标志。随着城市建设不断推进，台州物业管理工作越来越受到社会各界的高度关注。据统计，台州现有物业住宅小区776个，业主200余万人；物业服务企业276家，从业人员近3万人；管理建筑面积6500多万平方米，归集物业专项维修资金40亿元。
近年来，台州市委、市政府高度重视物业管理工作，坚持把物业管理工作作为服务民众、改善民生的一项基础性工作抓实抓好。有关职能部门通过出台相关管理政策、完善体制机制、实施红色物业创建、搭建智慧物业平台等措施，不断推进物业管理工作向好发展。同时也应看到，与经济社会发展需要和人民群众的期盼相比，当前我市在物业管理方面仍存在不少问题，如业主履行义务不到位，业委会组建运作不规范、物业服务质量有待提高、建设单位责任缺失、专项维修资金使用难、乡镇（街道）和社区基层组织工作不到位等。2019年8月以来，台州市政府出台的《台州市物业管理规定》，为提升台州物业管理水平起到了重要作用，但是由于政府规章的制定权限限制，许多规定与物业管理工作的要求不相适应。因此，针对当前台州物业管理中出现的新情况、新问题，依据相关的法律法规，制定《台州市物业管理条例》很有必要。
二、制定过程
条例是台州市五届人大常委会2020年立法计划中年内提请审议的立法项目，由市综合行政执法局负责起草，市司法局审查，2020年6月，经市政府第73次常务会议通过后，向市人大常委会提请审议。市人大城建与环资委员会对法规草案进行了初步审议。8月，市人大常委会第三十三次会议对法规草案进行了第一次审议。会后，法制工委根据常委会及城建环资委员会的审议意见，会同相关部门对条例草案进行了认真修改，及时将草案文本发送各县（市、区）人大常委会、市各有关部门和单位及市人大代表，并在台州人大网、台州人大微信公众号等发布公告，广泛征求社会各界的意见。同时，市人大常委会主要领导、分管领导分别带队赴先进地区对物业管理立法进行学习考察，多次到基层听取意见，分别召开市各有关部门和单位、地方立法市民库成员座谈会。此项法规的制定还列为《中共台州市委2020年度政党协商（会议协商）计划》议题，并于11月18日召开地方立法协商座谈会，专门征求各民主党派、工商联、无党派人士的意见建议。23日，就法规修改情况和市政府相关领导进行了对接。草案修改后又专门向省人大常委会法工委汇报，根据其修改指导意见对草案作进一步修改。12月14日，市委常委会听取了立法情况的汇报。12月23日，条例草案经市人大常委会表决通过。2021年3月26日，经省人大常委会批准，4月6日全文公布，将于5月1日起正式施行。
三、条例的主要内容
条例共63条，主要内容包括：
（一）关于各方职责。按照政府组织领导、部门监督指导、街道（乡镇）具体负责、社区指导协助的模式，合理规定各方职责。力求小事不出小区，大事不出社区，规定物业纠纷多元调处机制，推进物业管理各方积极介入矛盾纠纷调处。吸收疫情防控工作成果，规定街道（乡镇）应当组织落实上级政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展工作，并给予物资和资金支持，物业服务企业和业主应当予以配合。发挥物业行业协会作用，推动物业服务行业健康发展。
（二）关于物业管理区域。为解决物业管理区域划分和调整没有法律依据的问题，条例明确物业管理区域划分的基本原则，规定新建物业的物业管理区域一般根据建设用地宗地范围划定，分期开发物业和两宗以上相邻物业共用设施设备的，划定为一个物业管理区域。为加强老旧小区改造，提升居民生活品质，条例规定对物业配套设施设备不全的老旧住宅物业，各级人民政府应当加强综合改造。
（三）关于业主组织。根据本地实际工作需要，条例对上位法成立业主大会的条件进行了补充，为方便首次业主大会筹备组开展工作，增加了建设单位向筹备组报送有关材料的规定。根据民法典精神，明确了业主共同决定事项及表决通过条件，为提高业主参与表决的比例，适应社会发展，规定业主可以通过电子信息技术方式参与业主大会会议，行使业主权利。针对调研过程中反映强烈的业主委员会成员不履职尽责问题，条例明确业主大会可以在管理规约或者议事规则中设定参选业主委员会成员的资格限制，还规定当选业主委员会成员后的禁止性行为，并设置了免去业主委员会成员资格的具体程序。此外，为规范业主委员会日常运行，条例还对业主委员会的财物管理、印章管理、信息披露、执行秘书、业主委员会换届、业主监督委员会等内容进行了规定。
（四）关于物业管理委员会。条例创新提出物业管理委员会制度，规定当业主大会无法成立、业主委员会无法选举产生或者业主委员会无法正常运行的情形下，可以由街道（乡镇）牵头成立物业管理委员会，物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡（镇）人民政府、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会派员组成，其中业主比例不少于百分之六十。此外，条例还根据实践经验，对物业管理委员会的职责、资料移送以及任期等内容进行了规定。
（五）关于物业管理服务。针对物业服务企业信息公示不及时、不透明的问题，条例明确了物业服务企业信息披露的具体项目，并要求物业服务企业除在物业管理区域显著位置公示外，还要通过电子信息技术方式告知业主。针对群众反映物业服务价格市场信息不对称的问题，条例规定市物业主管部门出台物业服务等级标准，行业协会定期发布物业服务价格监测信息。针对群众反映强烈的物业费相关问题，条例明确了物业费不同时期的承担主体，设置了业主委员会督促业主交纳物业费的职责，规定物业服务企业不得以暴力胁迫等方式催缴物业费。针对物业服务企业退出难和交接难的问题，条例规定了物业服务企业退出的具体程序，并明确了新老物业服务企业和业主委员会的承接查验程序。
（六）关于物业使用与维护。为促进邻里和睦，提倡业主正确处理邻里关系、合理使用物业，条例鼓励居民委员会、业主委员会和物业服务企业举办各类活动营造和谐社区环境。为规范业主以及非业主使用人的行为，条例明确了物业管理区域内的十一项禁止性行为。为保障业主权益，保证共有收益归业主所有，条例明确了物业管理用房的配建比例，规定利用业主共有物业取得的收益单独列账、专户管理，并要求建设单位及其委托的物业服务企业将前期物业服务期间的共有收益应当在扣除合理成本后十五个工作日内存入物业专项维修资金账户。针对业主日常生活中遇到的一些突出问题，条例规定物业服务企业不得向业主指定装修企业或者要求购买指定装修材料；供水、供电、供气等设施设备移交相关专业单位后，由相关专业单位进行维修更新养护；各项物业保修期限到期前的建设单位应当进行公示，处理质量异议。
（七）关于政府服务保障。从体现政府有为担当、服务群众的角度出发，条例规定了主管部门推进物业管理数字化、便捷化的一系列措施。要求市物业主管部门建立全市统一的物业管理信息平台和业主决策电子投票系统，方便业主通过各种方式便捷地参与物业管理；物业主管部门定期对物业服务公司开展服务质量评估，并建立物业服务信用评价体系，加强对物业服务企业的信用管理；市物业主管部门负责牵头编制并定期更新业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业保修协议、物业承接验收确认协议和装饰装修承诺书等配套制度的示范文本，并组织相关人员培训。
（八）关于法律责任。条例规定了建设单位、物业服务企业、业主委员会成员、业主违反相关禁止性行为的法律责任，设定的法律责任遵循过罚相当的原则，对同一违法行为，上位法已有法律责任规定的，不作重复规定。
市人民政府副秘书长葛云祥：
《条例》具有很强的针对性和可操作性，是一部保障物业管理规范、良性发展的重要法规，是物业服务行业不断满足人民日益增长的美好生活需要的制度保障。
一、要加强宣传培训，营造良好氛围
充分利用报刊、电视、广播、网络等新闻媒体，采取通俗易懂和群众喜闻乐见的方式，广泛深入开展《条例》宣传活动，让广大人民群众了解《条例》内涵和意义，掌握物业管理相关知识，培养客观理性的物业服务消费价值观念，自觉做到知法、懂法、守法、用法。通过宣传，让广大群众理解、支持并积极参与物业服务管理活动，依法行使权利、履行义务。
各相关部门要组织开展物业管理领域执法专项行动，通过依法查处违反《条例》的违法行为，在执法中宣传，在宣传中执法，真正形成执法者依法执法、管理者依法管理的良好局面。
在做好宣传的同时，还要抓好行业培训。市综合执法局、市司法局要把《条例》培训作为今年的一项重要工作，各级物业主管部门要带头学习《条例》，并组织乡镇街道、社区物管人员和物业服务企业相关人员对《条例》进行深入学习，全面领会、逐条掌握；街道社区要组织业主委员会系统学习，增强社区自律意识和物业自治意识；物业服务企业要组织员工进行集体学习，了解领会《条例》条文基本含义，依法依规开展物业服务经营活动。
二、要加强制度建设，夯实管理基础
《条例》出台以后，物业主管部门要会同市级有关部门，尽快出台相关配套政策措施，进一步完善相关规章制度，细化具体措施和办法。各级各有关部门要努力把《条例》各项要求抓紧抓实抓好。
一是有效发挥乡镇（街道）主导作用。将物业住宅小区治理纳入基层社会治理体系，明确所属乡镇（街道）承担物业管理职责的工作机构及专职工作人员，落实人员和经费；负责指导监督本辖区业主大会、业主委员会的组建和日常运行，统筹协调物业管理与社区建设之间的关系。
二是加强社区对业委会的指导监督。各县（市、区）要落实党中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《条例》精神，探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，配强配足社区物管人员。指导协助业主大会设立和业主委员会选举，加强对业主委员会的指导和监督，协助政府有关部门、乡镇（街道）做好物业管理相关工作。加强业委会负责人的审核把关尤其是把好政治素质关，提高业委会建设质量。完善住宅小区矛盾纠纷化解长效机制，发挥人民调解委员会作用，将物业矛盾纠纷化解纳入社区重要工作范畴。
三是发挥业委会组织基础作用。进一步增强业委会服务业主、监督物业服务企业的能力；推行业主委员会会计委托代理制度，推进物业住宅小区重大事项全过程公开，切实保障维护居民群众合法权益。
三、要加强协作配合，提升管理合力
《条例》的贯彻落实，是一项涉及多个部门的系统工程。各地各有关部门要按照规定，严格依法行政，创新监管方式，强化行业管理，加强执法监督，提高物业管理活动的法治化、规范化水平。
各级政府要主动加强领导统筹，协调发改、公安、民政、司法、财政等部门，加强物业管理区域内各方面的监督管理，形成物业管理与和谐社区建设合力。
各地要以贯彻《条例》为契机，进一步规范物业服务市场，严格查处物业服务活动中的各种违法违规行为。建立完善服务质量评价体系和物业服务企业的准入和退出制度，鼓励优秀物业服务企业做大做强。对开发商的遗留问题要高度重视、坚决责令整改；对物业服务企业的违法违规行为要坚决制止和处理；对业主违规行为，要协调相关部门，依法加大查处力度。
