2024年存量房贷利率经过一系列调整后，许多购房者在2025年伊始收到了利率下调的“红包”，利率从之前的3.9%降至3.3%。不仅商业贷款，公积金贷款利率也同步下降，为广大市民带来实实在在的利好。上述利率调整均为自动调整，无需自行申请。
降息60个基点
2025年1月1日是众多房贷借款人期待的一天。借款人的存量房贷利率迎来下调，调整幅度高达60个基点。贷款合同为贷款市场报价利率LPR-30BP的商业贷款，房贷利率下调至3.3%。
“我的房贷利率在2024年年初时是4.2%，但10月份房贷利率统一下调时降为了3.9%，现在已经降到了3.3%。”市民张女士告诉记者，去年她的房贷利率总共下降了90个基点，而较2015年贷款时的4.9%已经下降了160个基点了。
2024年，5年期以上LPR进行了三次下调：当年2月份下调了25个基点，7月份又下调了10个基点，10月份再次下调了25个基点，年内共下调了60个基点，低至3.6%。但由于大量的借款人重定价日选在了1月1日，因此只能等2025年1月1日才能享受到调整后的房贷利率。
能省多少钱呢？以贷款额100万元、贷款30年为例，在房贷利率为3.9%时，月供为4717元，而在房贷利率为3.3%时，月供为4380元，两者相差300多元。
除了商业贷款利率调整外，公积金贷款利率也进行了调整。2024年5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。根据规定，在此之前已经发放的住房公积金个人住房贷款，自2025年1月1日起执行新的利率。
1月1日住房公积金贷款利率调整为：首套自住住房5年以下（含5年）贷款利率为2.35%，5年以上贷款利率为2.85%；二套自住住房5年以下（含5年）贷款利率为2.775%，5年以上贷款利率为3.325%。以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式月供将由4270.16元降至4135.57元，总利息支出将减少4.85万元。
提前还贷“退潮”
记者注意到，随着存量房贷利率的下调，不少借款人放缓了“提前还贷”的步伐，将原本想提前还贷的资金用于投资，以获取更大收益。
“原本想提前还掉一部分房贷，眼看房贷利率在不断下降，未来可能还会调低，这就没必要提前还贷了。”市民刘辰说，“这笔钱可能会用于投资，去年我投资基金赚了20%多，两者一比较，还是不提前还贷了，这样能获取更大收益。”
我市一家国有银行客户经理告诉记者，去年10月份以后，提前还贷的情况有所好转，特别是存量房贷利率确定下调后，每月提前还贷的金额进一步减少。“去年10月以来，个人住房按揭贷款提前还贷每周申请量较年内最高峰下降了近一半。”
国泰君安发布的统计报告也显示，自去年10月以来，提前偿还贷款的比例正在快速减少，当前水平已接近历史最低点，与2020年的最低点十分接近。光大证券研报也指出，测算显示，去年10月RMBS条件早偿率为11.7%，环比前一月下降1个百分点，逐步向常态水平靠拢。
重定价周期可变更
房贷利率的高低受LPR涨跌的影响，LPR每月公布一次，但房贷利率要在贷款重定价日调整。从2024年11月起，“房贷族”可自主与银行协商调整利率加点、调整利率重定价周期。
根据银行政策，借款人可选3个月、6个月、12个月作为重定价周期。比如， 原房贷合同重定价日为每年1月1日的，若选择变更为3个月的重定价周期，则变更后的重定价日分别为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日，每3个月房贷利率就会根据LPR的变动而调整。
值得注意的是，利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越能及时享受降息利好，但利率上行阶段，借款人也要更早承受加息。存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整，变更生效后不可撤销，借款人可根据市场环境和剩余还款期限等因素综合考虑。
